Lorsque vous faites construire un bâtiment sans réaliser vous-même les travaux, vous devenez automatiquement un constructeur au sens juridique du terme. Cela implique une responsabilité importante, notamment en cas de sinistre. L’assurance constructeur non réalisateur (CNR) permet de vous protéger contre ces risques. Voici l’essentiel à connaître sur cette assurance encore trop peu connue, mais pourtant indispensable.
Qu’est-ce qu’un constructeur non réalisateur ? 🧱
Le constructeur non réalisateur est une personne physique ou morale qui fait construire un ouvrage pour son propre compte, sans en réaliser elle-même l’exécution. Cela inclut :
- Un particulier qui fait construire sa maison par des entreprises
- Une SCI qui confie les travaux à un maître d’œuvre
- Un promoteur ou investisseur immobilier
➡️ Dès lors que vous êtes à l’origine du projet et que vous passez des contrats avec les entreprises ou les artisans, vous engagez votre responsabilité décennale en tant que constructeur, même sans intervenir directement sur le chantier.
L’assurance CNR : à quoi sert-elle ? 🔒
L’assurance CNR a pour objectif de couvrir cette responsabilité décennale qui vous incombe en tant que maître d’ouvrage. Elle intervient en cas de dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Elle protège contre :
- Les recours des acquéreurs ou des occupants
- Les actions en responsabilité en cas de malfaçon
- Les sinistres structurels ou importants (affaissement, infiltrations, etc.)
➡️ Elle est donc une protection juridique et financière indispensable.
CNR et dommages-ouvrage : deux assurances complémentaires 🧩
L’assurance CNR ne doit pas être confondue avec l’assurance dommages-ouvrage (DO), même si les deux sont étroitement liées. La DO permet de préfinancer les réparations en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice. La CNR, elle, couvre la responsabilité de celui qui a fait construire vis-à-vis des tiers.
| Caractéristique | Assurance CNR | Assurance dommages-ouvrage |
|---|---|---|
| Obligatoire ? | Oui, pour tout maître d’ouvrage non exécutant | Oui, pour les ouvrages neufs (logement, etc.) |
| Objectif | Couvrir la responsabilité décennale | Préfinancer les réparations |
| Bénéficiaire | Tiers lésés, acquéreurs | Propriétaire actuel |
| Moment d’intervention | En cas de litige ou action en justice | Dès la déclaration de sinistre |
| Souscription | Avant le début des travaux | Avant le début des travaux |
➡️ Ces deux assurances sont complémentaires : l’une protège contre les recours, l’autre accélère l’indemnisation. Pour plus d’informations, consultez notre article sur l’assurance dommages-ouvrage.
Qui est concerné par l’assurance CNR ? 🏗️
Cette assurance concerne toute personne ou structure qui :
- Est propriétaire du terrain ou dispose d’un droit de construire
- Commande des travaux auprès d’entreprises
- Ne participe pas elle-même à l’exécution
Il peut s’agir :
- D’un particulier
- D’un promoteur
- D’une SCI familiale
- D’un bailleur social
➡️ Même si un architecte ou un maître d’œuvre est mandaté, votre responsabilité reste engagée.
Que couvre l’assurance CNR ? 📋
Elle couvre les désordres relevant de la garantie décennale :
- Fissures importantes
- Problèmes d’étanchéité
- Affaissement de structure
- Défauts affectant la destination de l’ouvrage
Certaines polices peuvent inclure des extensions de garantie : protection juridique, responsabilité civile du maître d’ouvrage, etc.
Quand et comment souscrire ? 📅
La souscription doit être faite avant le début des travaux. Il faut constituer un dossier technique complet, similaire à celui demandé pour une assurance DO :
- Permis de construire
- Plans de l’ouvrage
- Contrats de travaux
- Étude de sol
- Qualifications des entreprises
➡️ Ces documents sont souvent exigés également pour la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, ce qui permet de préparer les deux dossiers simultanément.
Ce qu’il faut retenir ✅
➡️ En tant que constructeur non réalisateur, vous êtes juridiquement responsable des désordres pendant 10 ans après réception des travaux.
➡️ L’assurance CNR est obligatoire et protège contre les recours des tiers ou acquéreurs en cas de malfaçons graves.
➡️ Elle fonctionne en complément de l’assurance dommages-ouvrage, qui couvre les frais de réparation.
➡️ La souscription doit se faire avant le démarrage du chantier, avec un dossier solide et complet.
➡️ Ne pas souscrire une assurance CNR expose à des risques financiers et juridiques lourds, même si vous ne touchez pas aux travaux.
