Dans le cadre d’une opération immobilière encadrée par un contrat de promotion immobilière (CPI), la souscription d’une assurance dommages-ouvrage est obligatoire. Mais qui doit la souscrire ? Quel est son rôle dans ce type de montage ? Voici un point complet sur l’articulation entre le contrat de promotion immobilière et l’assurance dommages-ouvrage, deux piliers de la sécurisation des projets de construction.
Le contrat de promotion immobilière (CPI) : de quoi parle-t-on ? 🏗️
Le CPI est un contrat par lequel un promoteur immobilier s’engage, pour le compte du maître d’ouvrage, à faire réaliser une opération de construction. Il agit en qualité de mandataire et de représentant, en prenant en charge tout ou partie des démarches suivantes :
- Choix des entreprises et signature des marchés
- Suivi administratif et technique du chantier
- Réception des travaux
- Livraison du bâtiment au maître d’ouvrage
➡️ Le CPI est souvent utilisé par des maîtres d’ouvrage publics, des investisseurs ou des foncières souhaitant déléguer entièrement la gestion d’un projet immobilier.
Pourquoi une assurance dommages-ouvrage dans un CPI ? 🔒
Dans toute opération de construction, l’assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire (article L.242-1 du Code des assurances). Elle permet de préfinancer les réparations en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision de justice.
Dans le cadre d’un CPI, le maître d’ouvrage reste le seul responsable juridique de l’ouvrage : c’est donc à lui que revient l’obligation de souscrire la DO.
Mais dans les faits, le promoteur peut être mandaté pour le faire en son nom. L’assurance DO devient alors un point crucial du montage, notamment en cas de sinistre post-livraison.
Qui souscrit l’assurance DO en cas de CPI ? 🧾
| Cas de figure | Souscripteur de la DO |
|---|---|
| Le maître d’ouvrage agit seul | Le maître d’ouvrage souscrit la DO directement |
| Le promoteur est mandaté par CPI | Le promoteur souscrit la DO pour le compte du maître d’ouvrage |
| Le projet est ensuite vendu en l’état futur (VEFA) | Le promoteur souscrit la DO en tant que vendeur |
➡️ La souscription peut être déléguée, mais la responsabilité de garantir l’existence de la DO revient toujours au maître d’ouvrage initial.
Rôle de l’assurance DO dans le cadre du CPI 🧩
L’assurance DO joue un rôle fondamental pour :
- Garantir la continuité du projet en cas de sinistre
- Sécuriser les financements bancaires
- Rassurer les acquéreurs ou investisseurs
- Simplifier l’indemnisation sans passer par une action en justice
Elle est étroitement liée aux garanties de responsabilité décennale souscrites par les entreprises intervenantes et par le promoteur en tant que constructeur non réalisateur (CNR) lorsqu’il agit pour son propre compte.
➡️ Pour tout projet impliquant un CPI, il est donc recommandé de vérifier également que le promoteur est bien assuré en CNR, surtout s’il livre un immeuble à des tiers.
Attention aux points de vigilance 📌
Même dans le cadre d’un CPI, la DO doit :
- Être souscrite avant l’ouverture du chantier
- Être accompagnée d’un dossier technique complet (plans, étude de sol, permis, contrats, etc.)
- Préciser l’identité du maître d’ouvrage réel
En cas d’omission ou d’erreur dans la souscription, le maître d’ouvrage peut se retrouver seul face à des sinistres importants, sans solution rapide pour engager les réparations.
Ce qu’il faut retenir ✅
➡️ Le contrat de promotion immobilière (CPI) permet de déléguer l’exécution d’un projet de construction, mais le maître d’ouvrage reste juridiquement responsable.
➡️ L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire, même en présence d’un CPI. Elle doit être souscrite pour garantir le préfinancement des réparations en cas de sinistre.
➡️ La DO peut être souscrite par le promoteur, à condition qu’il agisse pour le compte du maître d’ouvrage.
➡️ Elle complète les garanties de responsabilité décennale des entreprises et, le cas échéant, du promoteur en tant que CNR.
➡️ L’absence ou la mauvaise gestion de l’assurance DO peut compromettre la sécurisation du projet, y compris sur le plan juridique et financier.
